Erbpacht / Erbbauchrecht

Das Erbbaurecht oder Erbpacht ermöglicht es, eine Immobilie auf einem gepachteten Grundstück zu bauen und zu nutzen, ohne das Eigentum am Grund und Boden zu erwerben. Es handelt sich somit um das Recht, auf fremdem Grund und Boden zu bauen und die Immobilie zu nutzen.

Definition und Vertragslaufzeit

Beim Erbbaurecht beziehungsweise Erbbaurecht wird das Grundstück anders als beim Eigentumserwerb nicht verkauft, sondern quasi gemietet. Der Grundstückseigentümer erhält im Gegenzug einen Erbbauzins, der in regelmäßigen Abständen gezahlt wird. Verstöße gegen die Zahlungsvereinbarungen können zur Auflösung des Erbpachtvertrags führen, der im Grundbuch in der Abteilung Zwei eingetragen wird. Die übliche Laufzeit von Erbpachtverträge beträgt 30, 60 oder 99 Jahre, wodurch die Übertragung von Immobilien über mehrere Generationen ermöglicht wird. Bei Verkauf oder Vererbung der Immobilie muss der neue Eigentümer die Erbpacht übernehmen.

Erbbaurechte werden in der Regel von Kommunen, Stiftungen, Kirchen oder gelegentlich von Privatpersonen vergeben.

Vor- und Nachteile einer Erbpacht

Wie jedes System hat auch die Erbpracht sowohl Vor- als auch Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden sollten.

Die Vorteile der Erbpacht und des Erbbaurechts ergeben sich vor allem bei dem Vergleich mit einem Eigentumserwerb.

Das sind die Vorteile

Kostenersparnis

• Das Grundstück muss nicht separat erworben werden, was besonders in teuren Gegenden von Vorteil ist.
• Steuerliche Vorteile, da Grundstücke nicht abgeschrieben werden können, sondern nur das darauf errichtete Gebäude.

Finanzierung

• Möglichkeit, ein Haus zu bauen, ohne den hohen Preis für das Grundstück sofort zu bezahlen.
• Das Gebäude kann als Sicherheit für Kredite dienen, wobei der Beleihungswert um die Erbpachtzinsen reduziert wird.

Das sind die Nachteile

• Bei Privatpersonen als Grundstückseigentümer können Konflikte auftreten, vor allem bei Kreditanträgen, die eine Belastung der Immobilie voraussetzen.
• Nach Vertragsende kann die Immobilie weder vererbt noch weiter genutzt werden.
• Zustimmung des Grundstückseigentümers für bauliche Änderungen erforderlich.

Bei der Kreditvergabe wird der Verkehrswert der Immobilie unter Berücksichtigung des Erbpachtzinses berechnet. Die Finanzierung kann aufgrund des geringeren Kreditvolumens leichter umsetzbar sein, wird jedoch von einer kurzen Restlaufzeit des Erbpachtvertrags unter Umständen erschwert.

Vertragsverlängerung und -ende

Erbpachtverträge werden oft über mehrere Jahrzehnte abgeschlossen. Bei Vertragsende kann zwischen Vertragsverlängerung und Rückgabe des Grundstücks gewählt werden. Eine Vertragsverlängerung ist bei öffentlichen Anbietern in der Regel mühelos möglich, bei privaten Anbietern kommt es allerdings häufiger zu Schwierigkeiten.