Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein wichtiges rechtliches Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist eine Erklärung des Grundstückeigentümers, in der verbindlich festgelegt wird, wie die verschiedenen Bereiche des Gebäudes und des zugehörigen Grundstücks aufgeteilt sind. Dadurch werden die Pflichten und Eigentumsrechte in Mehrfamilienhäusern klar geregelt.

Notwendigkeit einer Teilungserklärung

Wer plant, eine Eigentumswohnung zu kaufen, erwirbt zusätzlich zu den Raumflächen immer auch Miteigentumsanteile am Grundstück.

Durch die Teilungserklärung wissen alle Eigentümer genau, welche Bereiche exklusiv ihnen gehören (Sondereigentum) und welche Bereiche gemeinsam genutzt werden (Gemeinschaftseigentum). Sondernutzungsrechte, die z.B. den Garten oder die Terrasse betreffen können, sind ebenfalls klar definiert.

Damit wird deutlich, dass die Teilungserklärung für Rechtssicherheit und Transparenz sorgt und von großer Bedeutung ist.

Eintrag ins Grundbuch

Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet und beim Grundbuchamt ins Wohnungsgrundbuch eingetragen werden, um für Wohnungseigentümer verbindlich zu sein. Erst mit diesem Schritt wird das Sondereigentum rechtlich wirksam.

Inhalte einer Teilungserklärung

Welche Inhalte gehören in eine Teilungserklärung?

Es gibt eine formelle Aufteilung, in dem Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum klar aufgelistet werden. Dazu gehören bezeichnete Räume, Sondernutzungsflächen und die Größe der jeweiligen Miteigentumsanteile.

Ein weiterer Bestandteil ist die Aufteilung des Wohnungs- oder Teileigentums in Miteigentumsanteile.

Zusätzlich findet man die Gemeinschafts- bzw. Miteigentümerordnung, welche das Verhältnis unter den Eigentümern klar regelt. In ihr sind Vorschriften zu Stimmrechten, der Nutzung bestimmter Flächen, der Kostenverteilung, sowie zur Instandhaltung enthalten.

Sondernutzungsrechte, wie beispielsweise Gärten oder Stellplätze, werden beschrieben und den jeweiligen Eigentümern genau zugeordnet.

Ergänzende Dokumente können die Hausordnung sein, ein Aufteilungsplan oder die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche den Nachweis erbringt, dass alle Einheiten baulich voneinander getrennt sind.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Gärten

Wer darf ihn nutzen und wurde der Garten „mitgekauft“? Oft stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Garten in den meisten Fällen zum Gemeinschaftseigentum gehört. Allerdings kann ein Sondernutzungsrecht eingetragen sein. Ist dieses in der Teilungserklärung festgelegt, darf der Garten ausschließlich von dem jeweiligen Eigentümer genutzt werden.

Beispiel 2: Bauliche Veränderungen

Ein weiteres, häufig vorkommendes Thema ist die Frage nach der Erlaubnis für bauliche Veränderungen. Wenn ein Eigentümer beispielsweise einen Balkon anbauen möchte, sollte er zuerst einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Falls dort steht, dass die entsprechende Bauteilfläche zum Gemeinschaftseigentum gehört, ist häufig ein einstimmiger Beschluss und eine notarielle Änderung erforderlich.

Rechtliche Bedeutung

Die Teilungserklärung ist von großer rechtlicher Bedeutung. Ohne sie bestünde die Gefahr, dass es zu Streitigkeiten zwischen Eigentümern, mit der Verwaltung oder mit dem Grundstückseigentümer kommt. Mit der Teilungserklärung haben sowohl die Eigentümer als auch die Verwaltung jederzeit die Möglichkeit, Klarheit darüber zu gewinnen, wo die Eigentumsgrenzen liegen und wer Rechte auf bestimmte Nutzungen hat. Um Änderungen an der Teilungserklärung vorzunehmen, ist die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einer Liegenschaft sowie eine erneute notarielle Beurkundung erforderlich, damit diese Änderungen gegenüber Rechtsnachfolgern Bestand haben.

Für wen ist die Teilungserklärung in der Praxis notwendig?

Teilungserklärungen sind für Eigentümer, Verwalter, oder Käufer einer Eigentumsimmobilie von großer Bedeutung. Jeder von Ihnen erhält wichtige Informationen darüber, was Ihnen als Eigentum zusteht, welche Flächen der Gemeinschaft zugehörig sind und welche Sondernutzungen geregelt sind. Die Verwaltung benötigt dieselben Informationen, um die Jahresabrechnung korrekt zusammenzustellen, die korrekte Kostenverteilung sicherzustellen und um bauliche Veränderungen einordnen und verwalten zu können.